En el ámbito inmobiliario, todos los días se celebran negocios que impactan en las vidas de las personas, ya sea a corto, mediano o largo plazo. Uno de los negocios que más se efectúa a diario en el sector inmobiliario de nuestro país, es el contrato de arrendamiento.
En la legislación guatemalteca, el contrato de arrendamiento lo encontramos regulado del artículo 1880 al artículo 1941, del Código Civil Decreto Ley 106. En el artículo 1880 se brinda la definición del mismo: “El arrendamiento es el contrato por el cual una de las partes se obliga a dar el uso o goce de una cosa por cierto tiempo, a otra que se obliga a pagar por ese uso o goce de un precio determinado”.
Podemos decir entonces que, con el contrato de arrendamiento, el arrendante y el arrendatario establecen las reglas o condiciones que regirán la relación entre ambos durante el plazo que dure el mismo.
En temas inmobiliarios los contratos pueden llegar a ser bastante amplios; sin embargo, es indispensable que los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles deban contener como mínimo estos cinco elementos:
1. El valor de la renta a pagar mensual: La renta es la cantidad de dinero que paga el arrendatario al arrendante por el uso o goce del inmueble. La mayoría de los contratos inmobiliarios establecen que la renta debe pagarse de manera mensual y siempre dentro de los primeros días del mes. Es importante mencionar que, si en todo caso el arrendatario paga la renta de más de un año de manera anticipada al arrendante, el contrato debe inscribirse en el Registro General de la Propiedad, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1125, inciso 6, del Código Civil Decreto Ley 106.
2. El plazo de duración del contrato: Cuando se habla del plazo, se refiere a la duración de tiempo que tendrá el contrato. Es importante siempre indicar la fecha exacta que inicia y finaliza dicho acuerdo. En la mayoría de los contratos inmobiliarios las partes pactan que la duración del mismo será de un año, quedando establecido que el mismo podrá prorrogarse por otro año más por un cruce de cartas que deberán de realizar el propietario y el inquilino treinta días antes de la fecha de finalización.
Algo importante que muchos propietarios ignoran por lo cual después se ven perjudicados, es que, si en todo caso no se realiza el cruce de cartas, el contrato se vuelve por plazo indefinido. Lo anterior puede perjudicar al propietario en el sentido que si este tiene un inquilino que ha ocupado su inmueble por algunos años, pero quiere dar por terminado la relación contractual, se tope con la situación que no puede finalizarlo ya que el contrato se ha vuelto de tiempo indefinido, es decir, que no se vence. Lo anterior, lo encontramos regulado en el artículo 1887, del Código Civil Decreto Ley 106.
También es importante hacer mención que aquellos contratos de arrendamiento de bienes inmuebles que tengan una duración de más de tres años deberán de inscribirse en el Registro General de la Propiedad, de acuerdo con lo establecido en el artículo 1125, inciso 6.
3. Lo relacionado a las mejoras que se puedan realizar a un inmueble: Cuando se habla de mejoras en los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, se está hablando de aquellos cambios que el arrendatario o inquilino está facultado para hacer en el inmueble a efecto de gozar de ellas durante su estadía en el mismo. Nuestra normativa legal nos indica que hay tres tipos de mejoras que son:
- Las necesarias: Se refieren a aquellas que de no hacerse pueden causar un daño o deterioro serio al inmueble.
- Las útiles: Son aquellas que incrementan el valor del inmueble.
- De recreo: Son aquellas que sirven para dar un mayor lucimiento o comodidad para el uso del inmueble.
Lo relacionado a las mejoras es un tema que debe regularse en el contrato de arrendamiento, pues existen casos en donde ambas partes terminan en procesos judiciales discutiendo si había que pagarle al inquilino alguna mejora o no por no haberlo hecho constar en el contrato. Las mejoras las podemos encontrar reguladas del artículo 1915 a 1927, del Código Civil Decreto Ley 106.
4. Formas de finalizar el contrato de arrendamiento: Es importante que en los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles se establezcan las razones por las cuales se puede dar por terminado el mismo. Son las partes las que deciden qué razones se deben incluir, pero es recomendable que estas cuatro siempre se incluyan: I) Por vencimiento del plazo; 2) Por convenio expreso de las partes o rescisión acordada; 3) Falta de Pago de la renta; y 4) Incumplimientos por parte del Arrendatario.
Se considera que la número cuatro es la que debe de ir más desarrollada, ya que es en esta cláusula o cláusulas en donde se indicará qué acciones realizadas por el inquilino, ameritan que el propietario las tome como causa justificada para dar por terminado el contrato.
Como ejemplo podríamos mencionar a los propietarios de apartamentos que los dan en alquiler: es importante que en sus contratos quede bien establecido que el inquilino debe de sujetarse a las normas del Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio.
Esto es debido a que existen inquilinos que no se compartan como se espera, llegando a alterar la armonía y convivencia pacífica del condominio y es el propietario el que al final termina involucrado en este tipo de inconvenientes, pues las administraciones de los edificios le solicitan que respondan por la conducta de su inquilino, llegando esto a causar un desgaste al propietario.
Nuestra legislación en los artículos 1928 y 1929, del Código Civil Decreto Ley 106, establece las causas para dar por terminado los contratos de arrendamiento.
5. Lo relacionado al depósito o garantía: Por último, en los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, se establece lo relacionado a un depósito o una garantía. Básicamente se está hablando de aquella cantidad de dinero que fue entregada por el inquilino al propietario cuando se firma el contrato, con el objeto de que sirva al propietario para cubrir todos aquellos gastos que tenga que hacer en reparaciones no realizadas o servicios no pagados por el inquilino al momento en que se marche del inmueble.
Es importante que dicha cantidad sea por lo menos del valor de una renta mensual, aunque a veces se recomienda que sea más, pues el objetivo es que el propietario no incurra en gastos que no le corresponden. En virtud de lo anterior siempre se recomienda tomar fotografías y levantar un acta de inventario, haciendo constar el estado en que se encuentra el inmueble y las cosas que se encuentran dentro del mismo cuando se inicia el contrato.
Para finalizar, los contratos de arrendamiento en el sector inmobiliario son importantes ya que sirven para respaldar a cualquiera de las partes al momento en que la otra incumpla, pues es la base para realizar las reclamaciones respectivas ya sea extrajudicial o judicialmente. En virtud de ello siempre se recomienda que el mismo sea claro y preciso.
José Mazariegos, Tesorero Junta Directiva