La actividad de comprar o vender un inmueble conlleva el cumplimiento de obligaciones tributarias, por lo tanto, es importante que éstos sean del conocimiento de las personas individuales o jurídicas que estarán llevando a cabo la negociación.
La legislación de nuestro país indica que en toda negociación inmobiliaria se debe cancelar 3 diferentes impuestos:
- Impuesto al Valor Agregado -IVA-
- Impuesto Sobre la Renta -ISR-
- Impuesto Único Sobre Inmuebles -IUSI-
La pregunta del millón es ¿Quién paga cada impuesto?, a continuación, se detallan las obligaciones adquiridas por cada una de las partes según la SAT.
Impuestos que paga el comprador
Impuesto al Valor Agregado -IVA-
Este impuesto deberá ser pagado a la Superintendencia de Administración Tributaria -SAT- por la persona individual o jurídica que compra el inmueble, tomando en cuenta lo siguiente:
- Si es un inmueble nuevo, es decir que se vende por primera vez, se debe cancelar el 12% de IVA sobre el valor del mismo. (Decreto Número 10-2012 Ley de Actualización Tributaria)
Cabe mencionar que, si la compra se realiza en proyectos inmobiliarios de múltiples unidades que se constituyan conforme los regímenes de copropiedad, condominios u otras formas similares como: edificios comerciales, edificios residenciales, condominios industriales nuevos, etc., la ley indica que hasta el 70% del valor del inmueble puede pagar el 12% de IVA y el 30% restante pagar el 3% de timbres fiscales. (Artículo 12 del Decreto Número 19-2013: Adición del artículo 35 “A” a la Ley de Actualización Tributaria, Decreto Número 10-2012)
La determinación definitiva de los porcentajes detallados anteriormente, se realiza en la fase de liquidación del proyecto.
- Si es un inmueble en reventa, es decir que ya ha sido vendido anteriormente, se debe cancelar un 3% de timbres fiscales, el cual se calcula sobre el valor de la negociación final. (Decreto Número 37-92, Ley del impuesto de timbres fiscales y de papel sellado especial para protocolos y Decreto Número 10-2012 Ley de Actualización Tributaria)
Impuesto Único Sobre Inmuebles -IUSI-
Al finalizar la compra de un inmueble, el comprador se convierte en el propietario del mismo, por lo que adquiere la obligación de pagar este impuesto, el cual se paga a las municipalidades. El mismo deberá ser calculado de acuerdo a las tasas establecidas en el artículo 11 del Decreto Número 15‐98, Ley del impuesto Único Sobre Inmuebles:
| Valor Inscrito | Impuesto |
| Hasta Q 2,000.00 | Exento |
| De Q 2,000.01 a Q 20,000.00 | 2 por millar |
| De Q 20,000.01 a Q 70,000.00 | 6 por millar |
| De Q 70,000.01 en adelante | 9 por millar |
El pago de este impuesto es anual y puede realizarse por trimestres, siendo los meses de vencimiento los siguientes:
Primer trimestre: abril
Segundo trimestre: julio
Tercer trimestre: octubre
Cuarto trimestre: enero
Para calcular el pago del impuesto que le corresponde al nuevo propietario, debe localizar dentro de la tabla de tasas, el valor de su inmueble y realizar la siguiente operación:
Ejemplo:
Valor del inmueble: Q 175,000.00
Tasa que corresponde: 9 por millar
Q 175,000.00 x 9 = Q 1,575,000.00
El resultado de la operación anterior, lo divide dentro de mil
Q 1,575,000.00 / 1000 = Q 1,575.00
El impuesto que se debe cancelar por el inmueble de valor Q 175,000.00 es de Q 1,575.00 anuales, los cuales pueden ser cancelados en 4 cuotas de Q393.75 cada una, en los meses detallados anteriormente.
Impuesto Sobre la Renta -ISR-, sobre ganancia de capital
La persona individual o jurídica que vende un inmueble deberá pagar a la Superintendencia de Administración Tributaria -SAT- el impuesto sobre la renta que recae sobre la ganancia de capital obtenida en la negociación.
La ganancia de capital es el resultado de la diferencia entre el precio de la venta y el valor en que se encuentra inscrito el inmueble, tomando el valor más alto que aparezca en el Registro General de la Propiedad, Municipalidad o Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles del Ministerio de Finanzas Públicas -DICABI-; sobre esta diferencia que se debe calcular el 10% para pagar el impuesto correspondiente.
Ejemplo:
Valor de la venta: Q 375,000.00
Valor inscrito del inmueble en el RGP: Q 215,000.00
Valor inscrito del inmueble en la municipalidad: Q 225,000.00
Valor inscrito del inmueble en DICABI: Q 250,000.00
Q 375,000.00 – Q 250,000.00 = Q 125,000.00
Diferencia: Q 125,000.00, este es el monto que corresponde a la ganancia de capital
Impuesto a pagar: Q 125,000.00 x 10% = Q12,500.00
El impuesto que se debe cancelar sobre la ganancia de capital corresponde a Q 12,500.00 y debe realizarse a la SAT durante los primeros diez días del mes siguiente en el que se realizó la venta del inmueble.
Es de vital importancia que las personas individuales o jurídicas que deseen realizar transacciones con bienes inmuebles, se asesoren correctamente con personas expertas en el tema: notarios con experiencia en negocios inmobiliarios, corredores de bienes raíces profesionales y expertos en temas fiscales y tributarios, ya que, el contribuyente que no realice el pago de ISR sobre ganancia de capital a la SAT, incurrirá en la infracción de omisión de pago de impuestos y se sancionará con multa de acuerdo a lo establecido en el Código Tributario además del pago de los intereses respectivos. (Artículo 118, Decreto Número 10-2012, Ley de Actualización Tributaria)
En lo que respecta al IUSI, impuesto que se paga a las municipalidades, la Ley indica que, el contribuyente que no realiza el pago del impuesto en la forma y tiempo establecidos, incurrirá en infracción y la sanción es el pago de una multa equivalente al 20% sobre la cantidad que hubiese dejado de pagar, no aplica plago de intereses ni mora. (Artículo 25, Decreto Número 15-98, Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles)
Finalmente, las personas deben saber que existen diferentes formas para enajenar un bien inmueble, no solamente existe la compra y venta de bienes inmuebles, se pueden realizar permutas, donaciones entre vivos, etc., las cuales también están sujetas al pago de impuestos.
Miriam Bojorquez
Directora Ejecutiva CBR Guatemala