La decisión de adquirir un inmueble ya sea con la finalidad de utilizarlo para vivienda o como un mecanismo de inversión, debe siempre contar con un grupo selecto de profesionales que colaboren a cumplir los fines de dicha compra; es decir que se aseguren que todas las necesidades que la persona busca sean cubiertas, ya sea de una forma total o parcial.
Esta necesidad de contar con un profesional que brinde dichos servicios, se ve cubierta mediante la implementación de corredores de bienes raíces profesionales y calificados para el asunto, los cuales dominen desde los aspectos básicos de la negociación, hasta aspectos más profundos como lo son los relativos a seguridad de las zonas, ubicaciones de áreas sociales y de conveniencia, afluencia de personas y de vehículos, plusvalía, asuntos de índole municipal, tales como los servicios de agua, drenaje, entre otros, aspectos registrales, y sobre todo, aspectos legales que, junto con el profesional del derecho contratado para el efecto, brinden una atención completa y personalizada al cliente.
En ese sentido y ante las diferentes normativas vigentes existentes en el país, es importante que la población en general se informe en materia legal y tributaria, con la finalidad no solo de cumplir con el fisco, sino también de ajustar sus presupuestos acordes a la adquisición que pretende. Por lo tanto, es importante tener presente:
Normas legales aplicables
Decreto 6-91 – Código Tributario
De conformidad con lo dispuesto por el artículo 11 de la normativa legal antes citada, es importante entender el concepto de impuesto, siendo este: “Impuesto es el tributo que tiene como hecho generador, una actividad estatal general no relacionada concretamente con el contribuyente.”
Así mismo, es necesario comprender cómo se calcula la determinación de un impuesto, siendo necesario entender tres figuras básicas: hecho generador, base Imponible y tipo impositivo.
Hecho generador, concepto, Articulo 31: “Hecho generador o hecho imponible es el presupuesto establecido por la ley, para tipificar el tributo y cuya realización origina el nacimiento de la obligación tributaria.”
La base imponible, por otro lado, puede entenderse como “El monto sobre el cual aplica el porcentaje o tarifa de impuestos establecidos en la norma legal correspondiente. Se expresa en diferentes formas tales como: renta, precios de adquisición, y valor de mercado; o bien, en unidad de peso, volumen, longitud y de potencia.
Por último, el tipo impositivo, se define como: “La proporción que se aplica sobre la base imponible, con el objeto de calcular el gravamen. Dicha proporción puede ser fija o variable.”
Para el efecto, aplicando lo concerniente a materia inmobiliaria, es necesario comprender que dependerá de cada caso en concreto, para determinar el impuesto que será aplicable según corresponda, puesto que atenderá a factores como:
En el caso de aquellas propiedades que devienen de un régimen de propiedad horizontal, un régimen de condominio, una desmembración, una partición o cualquier otra figura legal que cause el no haber sido objeto de traslado de dominio con anterioridad, estarán sujetas al pago del Impuesto al Valor Agregado (12% de IVA), de conformidad con lo dispuesto por la Ley del Impuesto al Valor Agregado (Decreto 27-92), artículo 1, numeral octavo de dicha normativa legal, la cual grava la venta o permuta de bienes inmuebles.
Sin embargo, en el caso de aquellas propiedades que al momento de su adquisición ya hayan pasado por alguna venta o permuta con anterioridad, estarán gravados por el pago del Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para Protocolos (3% de Timbres Fiscales), de conformidad con el Decreto 37-92 y el Decreto 27-92 y sus respectivas reformas.
De igual manera, existen aquellos casos en los que se aportan inmuebles a sociedades, los cuales, de conformidad con la legislación guatemalteca, se encuentran exentos del pago de impuestos, siempre y cuando la sociedad a la cual se realiza la aportación no tenga como giro de negocio el ámbito inmobiliario. Esto de conformidad con lo dispuesto por el artículo 7 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado.
Cabe mencionar que, existen casos en los que inclusive las mismas dimensiones de los inmuebles (áreas) son factores determinantes para establecer si el inmueble se encuentra exento o no al pago de impuesto, como por ejemplo lo dispuesto por el artículo 7 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado, la cual establece: “Están exentos del impuesto establecido en esta ley. La venta de vivienda con un máximo de ochenta (80) metros cuadrados de construcción cuyo valor no exceda de doscientos cincuenta mil Quetzales (Q.250,000.00) y la de lotes urbanizados que incluyan los servicios básicos, con un área máxima de ciento veinte (120) metros cuadrados, cuyo valor no exceda de ciento veinte mil Quetzales (Q.120,000.00). Además, el adquiriente deberá acreditar que él y su núcleo familiar carecen de vivienda propia o de otros inmuebles. Todo lo anterior deberá hacerse constar en la escritura pública respectiva.
Dentro de las múltiples variantes que pueden existir dentro de los procesos de adquisición de bienes inmuebles, se encuentra de igual manera lo contemplado por el Decreto número 19-2013, el cual realiza una reforma al Decreto 10-2012, facultando de esa manera a aquellas inmobiliarias que así lo desearan a efectuar una escritura de compraventa por el 70% del valor total de la venta; y, el 30% restante sea escriturado mediante una compraventa de acciones, sobre una sociedad que posea las áreas comunes del proyecto inmobiliario.
Estando en ese caso ante la tributación de dos impuestos diferentes; puesto que, por una parte, la escritura de compraventa pagará el Impuesto al Valor Agregado mediante la emisión de la factura correspondiente; y, por otro lado, la escritura de compraventa de acciones pagará el Impuesto del Timbre Fiscal.
En conclusión, es elemental contar con un asesor profesional, en este caso, un corredor de bienes raíces experimentado y capacitado, que brinde una asesoría completa a aquellos clientes que deseen adquirir una propiedad, independientemente de su fin, pues, como ya pudimos observar, existe un conjunto de variantes que pueden surgir de cada negociación y que cada una de ellas, dependerá de las condiciones mismas del inmueble y las condiciones de las partes que formen parte de la negociación.
Miriam Bojorquez
Directora Ejecutiva, CBR Guatemala